Görsel: Gezdiren için yapay zekâ ile üretildi.
Bir aile telefonunda ilanları kaydırıyor, uygun gördüğü evin fiyatını yeniden hesaplıyor ve sekmeyi kapatıyor. Aynı gün haberlerde konut satışlarının arttığını okuyor. İki görüntü birbirine ters gibi duruyor: Piyasa hareketli, ev hâlâ ulaşılmaz.
Aslında ikisi de doğru olabilir. TÜİK’e göre Haziran 2026’da Türkiye’de 129 bin 979 konut satıldı; sayı geçen yılın aynı ayına göre yüzde 15,8 arttı. Bu veri tapuda gerçekleşen işlemi sayıyor. Kaç kişinin ev arayıp bulamadığını, peşinatı yetiştiremediğini, kredi taksidini görünce vazgeçtiğini ya da kirada kalmaya mecbur olduğunu saymıyor.
Konut satışı ile barınma erişimini aynı şey sanınca, hareketi rahatlama diye okumaya başlıyoruz. Oysa bir evin el değiştirmesi piyasanın çalıştığını gösterir; toplumun daha kolay barındığını değil.
Tapu işlemi hayat hikâyesini anlatmıyor
Haziran ayında ilk el konut satışları 43 bin 406, ikinci el satışlar 86 bin 573 oldu. Yani satışların yaklaşık üçte ikisi daha önce sahibi olan konutların yeniden el değiştirmesinden oluştu. Bu ayrım önemli. İkinci el satışın artması, şehirde insanların yaşayabileceği yeni ev sayısının aynı ölçüde arttığı anlamına gelmiyor. Var olan konut başka bir sahibin adına geçiyor.
Elbette bunun değersiz olduğunu söylemiyorum. Her satışın arkasında ev kuran, taşınan, borçlanan, mirası paylaşan veya yatırımını değiştiren insanlar var. Konut piyasasının tamamen donması da iyi haber sayılmaz. Satış artışı bazı hanelerin daha önce veremediği kararı verebildiğini gösterebilir.
Ama toplu sayı bize kimin alabildiğini söylemiyor. İlk evini alanla beşinci evini alan aynı toplamın içinde. Oturmak için alanla kiraya vermek için alan, yüksek peşinatla alanla uzun borca giren yan yana duruyor. Tapu kaydı işlemi doğru biçimde sayıyor; eşitsizliği açıklamak gibi bir görevi yok.
Bu yüzden “129 bin ev satıldı” cümlesi, “129 bin hane barınma sorununu çözdü” diye çevrilemez. Bazen bir hanenin çözdüğü sorun, başka bir kiracının yeni ev sahibiyle ve yeni kira pazarlığıyla karşılaşmasıdır.
Bir de sayıların dışında kalan geniş bekleme odası var. Ailesinin yanından ayrılamayan genç, işe daha yakın eve taşınamayan çalışan, çocuk için bir oda daha arayıp fiyatı görünce vazgeçen çift, ev sahibi değişmesin diye taşınma planını erteleyen kiracı bu ayın satış tablosunda görünmüyor. Onların yaşadığı şey piyasanın dışında değildir; yalnız tapu işlemiyle ölçülen kısmın dışındadır. Barınma erişimini konuşurken sessiz kalan bu kalabalığı yok sayarsak, satın alabilenlerin hareketini herkesin rahatlaması sanırız.
İpotekli satıştaki artışın iki yüzü var
Haziran’da ipotekli konut satışları yıllık yüzde 72,1 artarak 25 bin 993’e çıktı. İlk bakışta kredi kanalının yeniden çalıştığını düşündüren güçlü bir artış bu. Bir önceki yıla göre daha fazla insan borçlanarak konut alabilmiş.
Bu gelişmeyi küçümsemek kolaycılık olur. Krediye hiç ulaşamayan bir piyasa, evi yalnız büyük nakdi hazır olanlara bırakır. İpotekli satışın artması, bazı aileler için kapının aralandığı anlamına gelebilir.
Yine de toplam satışların yalnız yüzde 20’si ipotekliydi. Her beş işlemden dördü “diğer satış” grubunda gerçekleşti. Üstelik ipotekli satış sayısı bize taksidin hane gelirinde ne kadar yer tuttuğunu, peşinatın nasıl biriktirildiğini veya aileden destek alınıp alınmadığını anlatmıyor. Bir kredinin kullanılabilmiş olması, o borcun rahat taşındığı anlamına gelmez.
Barınma tartışmasında sık yaptığımız hata burada: İşlemin gerçekleşmesini erişimin kanıtı sayıyoruz. Oysa insanlar bazen erişebildikleri için değil, daha fazla beklemenin kendilerini daha da uzağa düşüreceğinden korktukları için ağır bir borcu kabul eder. Bu niyeti istatistikten çıkaramayız; ama istatistiğin söylemediği yeri dürüstçe boş bırakabiliriz.
Yılın ilk altı ayına bakınca da tek bir ayın coşkusuna kapılmamak gerektiği görülüyor. Ocak–Haziran döneminde toplam satışlar geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3,1 azaldı. Haziran’daki yıllık yükseliş gerçek; yılın bütününün aynı yönde ilerlediği hükmü ise henüz gerçek değil.
Burada veriye kızmanın anlamı yok. İstatistik kendi sorusuna düzgün cevap veriyor: Kaç konut satıldı? Sorun, bizim o cevaba başka bir soru yüklememiz. “İnsanlar barınmaya daha kolay ulaşıyor mu?” dediğimizde gelir, borç yükü, kira, hane büyüklüğü ve ilk kez ev alabilme gibi başka göstergelere ihtiyaç duyuyoruz. Tek sayının yapamayacağı işi ona yaptırınca, sonuç iyimser de olsa karamsar da olsa eksik kalıyor.
Reel düşüş kiracının cebinde indirim değildir
TCMB’nin Haziran verisi başka bir çelişkiyi gösteriyor. Konut fiyat endeksi yıllık nominal olarak yüzde 24,5 arttı, enflasyondan arındırıldığında ise yüzde 5,8 azaldı. İki cümle de doğru. Evlerin etiket fiyatı yükseldi; genel fiyat düzeyine göre bakıldığında konutun reel değeri geriledi.
Ekonomik karşılaştırma için reel değişim gerekli. Fakat ev arayan kişi peşinatı reel endeksle ödemiyor. Banka hesabındaki para, aylık geliri ve karşısındaki ilan fiyatı nominal. “Konut reel olarak ucuzladı” cümlesi teknik olarak doğruyken, aynı insanın evi hâlâ daha pahalı görmesi çelişki değil.
Kirada bu ayrım daha da çıplak. Yeni kiracı kira endeksi Haziran’da aylık yüzde 2,3, yıllık nominal yüzde 29,2 arttı. İstanbul’daki yıllık artış yüzde 33,4 oldu. Endeksin reel olarak yüzde 2,2 gerilemesi, yeni kiracının geçen yıldan daha düşük kira ödediğini söylemiyor. Kiranın genel enflasyondan daha yavaş arttığını söylüyor.
Bir kiracı için “daha yavaş pahalanma” ile “ucuzlama” arasında ay sonunu belirleyen büyük bir mesafe var. Bu farkı silip yalnız reel düşüşü anlatırsak, doğru sayıdan yanlış bir hayat hikâyesi çıkarırız.
Konut piyasasındaki hareket iyiye işaret edebilir. Daha fazla ipotekli işlem, bazı hanelerin yeniden alım yapabilmesi ve fiyatların reel olarak gerilemesi önemlidir. Fakat barınmanın kolaylaştığını söylemek için satış sayısından fazlasına bakmak gerekir: Gelirin peşinata ve takside yetişip yetişmediğine, kiracının yeni sözleşmede ne ödediğine ve ilk kez ev alacak kişinin gerçekten içeri girip giremediğine.
Haziran verisi konut piyasasının hareketlendiğini söylüyor. İnsanların barınma kaygısının hafiflediğini söylemiyor. Tapu bize evin sahibinin değiştiğini gösterir; ev arayanın hayatının değişip değişmediğini değil.
Kaynaklar
- TÜİK, Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Haziran 2026: https://veriportali.tuik.gov.tr/tr/press/58344
- TCMB, Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi, Haziran 2026: https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/8bbac42a-c854-4c58-8b0c-e7e55c35ec2d/KFE.pdf?CACHEID=ROOTWORKSPACE-8bbac42a-c854-4c58-8b0c-e7e55c35ec2d-pZKU0s6&MOD=AJPERES
