Ağustosta 127 bin 410 konut el değiştirdi. Bu sayı, piyasanın donmadığını gösteriyor; fakat konut meselesinin çözüldüğünü göstermiyor. TÜİK’in 17 Eylül’de yayımladığı ayrımda 83 bin 32 satış ikinci elde, 44 bin 378 satış ilk elde gerçekleşti. Başka bir deyişle, hareketin yaklaşık üçte ikisi mevcut konut stokunun kendi içindeki devrinden geldi.
Bu ayrım, konutu yalnız satış toplamından okumayı zorlaştırıyor. İkinci el işlem, satıcıya likidite, alıcıya seçenek ve tapu piyasasına hacim sağlar. Ancak şehirdeki konut sayısını artırmaz. Bir evin sahibinin değişmesi, o evin çevresindeki kira baskısını, yeni hane kuranların erişim sorununu ya da uygun yerdeki konut kıtlığını kendiliğinden hafifletmez.
Devir ile üretim arasındaki fark
İlk el satışlar yeni üretimin tamamını ölçmez; satılan her yeni konutun hangi tarihte üretildiğini de söylemez. İkinci el satışlar da yalnızca eski bir konutun el değiştirmesinden ibaret değildir; hanelerin yer, büyüklük ve finansman tercihlerindeki değişimi taşır. Yine de iki serinin farkı, talebin hangi kanaldan karşılandığını gösterir. Ağustosta ikinci el satışların ilk el satışlardan belirgin biçimde yüksek kalması, piyasa canlılığının büyük bölümünün mevcut stokta dolaştığını anlatıyor.
Ekonomik sonuç burada başlıyor. Yeni konut üretimi; arsa, altyapı, izin, işgücü ve uzun vadeli finansman kararlarını bir araya getirir. Bu zincir zayıfsa satış hacmi artabilir, fakat erişilebilir konut kapasitesi aynı hızla genişlemez. O zaman işlem sayısı güçlenirken, kiralık ve satılık piyasasındaki dar bölgelere ilişkin baskı sürer.
Fiyat endeksi neyi söylemiyor
TCMB’nin ağustos için yayımladığı Konut Fiyat Endeksi 236,76 düzeyinde. Endeks, konut piyasasındaki fiyat değişimini izlemek için tasarlanıyor; yeni hane için erişilebilirliği, boş konutların yerini veya hangi satışın yeni arz yarattığını tek başına ölçmüyor. Bu nedenle fiyat endeksi ile satış adedini aynı sorunun iki tam cevabı saymak yanıltıcı olur.
Konut piyasasında izlenmesi gereken şey yalnızca kaç tapunun devredildiği değildir. İlk el satışların niteliği, inşaat üretimi, kiralık konutun bulunduğu yerler ve finansmanın vadesi birlikte okunmalıdır. Ağustos verisi piyasanın hareket ettiğini söylüyor; kalıcı rahatlama için bu hareketin yeni ve doğru yerdeki konut üretimine bağlanması gerekiyor.
